Øget aktivitet på ejendomsmarkedet i provinsen


En udlejningsejendom, der ligger centralt og koster i den lave ende af et to-ciftret millionbeløb bliver hurtigt solgt i Jylland lige nu. Det kræver dog, at prisen er skarp, men det er den som regel, lyder det fra jyske EDC-mæglere. De oplever en stærkt stigende aktivitet på de fleste ejendomstyper men også nogle hurdler, eksempelvis i form af et iskoldt finansieringsmarked.

Ejendomsmarkedet rører på sig i provinsen. Erhvervslivet benytter de mindre byer anderledes end for blot et par år siden, og når det kombineres med små priser, historisk lave renter og en finanskrise, der synger på sidste vers, begynder købere og sælgere at rykke på sig.

Den helt generelle trend er, at priserne er dalet. Et fald på 30 til 40 pct., i forhold til da erhvervsejendommene var dyrest, er bud, som flere jyske mæglere kan blive enige om, men det afhænger høj grad af, hvilken type ejendom, der er tale om.

Til leje EDC-erhverv

Erhvervsejendomme til under halv pris
”Vi har eksempler på priser, der er mere end halveret. Et aktuelt eksempel er en erhvervsejendom, der er opført i 2008 for en pris af 4,5 mio. kr. Den har vi lige solgt for 1,7 mio. kr., og det var på trods af, at vi faktisk havde to interesserede købere, der umiddelbart kunne bruge ejendommen som den står,” siger Børge Mensel, der er direktør for EDC Erhverv Poul Erik Bech i Kolding og Aabenraa.
I hans område, som dækker det meste af Sønderjylland, sker der netop nu en markant strukturudvikling, hvor kontorer og mindre butikker flytter ud af bykernerne og ud i nærheden af motor- og omfartsveje. ”Midten af byerne bliver mindre og meget erhvervsliv flytter ud, hvor der er enkle tilkørselsforhold. Det nye er, at det også gælder brancher, som ikke arbejder med fysiske varer. Vi ser eksempelvis nu, at revisorer og advokater vælger at bosætte sig ved motorvejene. Det giver bestemt nogle muligheder i midten af byerne, hvor det på sigt vil være oplagt at omdanne erhvervsejendomme til boliger. Men lige nu ser vi det mest som en stærk stigning i ledige kontorejendomme, som det er svært at komme af med,” fortæller Børge Mensel, der opfordrer kommunerne til at tage denne udvikling seriøst i kommende lokalplaner ved at fokusere på at bevare en mindre men mere aktiv bymidte i provinsbyerne.

Investorerne er på banen igen
Der, hvor Børge Mensel oplever en positiv udvikling er på udlejningsejendomme med boliger. Her flokkes flere forskellige typer investorer, lige fra den lokale håndværksmester til de lokale og nationale spekulanter, om ejendomme med stabile lejeindtægter.
Samme tendens ser Lars Kandborg, indehaver af EDC Erhverv Danebo i Randers:
”Boligejendomme er interessante lige nu, og ejendommene behøver ikke være i bedste stand. Hvis priserne er rigtige, så kan vi sælge hurtigt, og det er typisk lokale investorer og de stabile ´gamle´ investorer, som har været aktive på markedet i mange år, der nu igen ser muligheden for en god handel. Flere af dem har overværet de store stigninger i starten af sidste årti uden at handle på dem, og de vurderer, at det nu er tid til at komme ind på markedet igen.”

Stigende aktivitet over hele linjen
En anden tendens, Lars Kandborg erfarer, er at virksomheder justerer deres omkostninger som følge af finanskrisen ved at flytte. Eksempelvis optimerer mange virksomheder deres lokalebehov og kan efterfølgende spare ved at flytte til en mindre lokation, der i højere grad passer til deres behov. Det ses også, at flere virksomheder overvejer, om ulemper ved en mindre attraktiv adresse kan ophæves af fordelene ved en billigere ejendom.
”Aktiviteten i vores område er kraftigt stigende. Antallet af henvendelser fra både købere og sælger er steget meget i løbet af det seneste år, og det er en indikation på, at der også vil komme gang i salget inden længe. Vi har ikke haft så meget dialog med markedet i lang tid, som netop nu,” siger Lars Kandborg.
Et af de steder, hvor salget allerede er i gang, er på markedet for projektejendomme. Lars Kandborg har aktuelt tre sager under salg netop nu. Denne type ejendomme kan omsættes, hvis de ligger helt optimalt i midten af byerne eller ved indfaldsvejene til de større byer. Investorerne kræver høj vished for at de kan gennemføre projektet succesfuldt, og der er derfor igen kommer gang i de betingede handler, hvor køberen får en periode til at arbejde med projektet inden en endelig handel indgås.

Adgangen til kapital lægger en dæmper på markedet
Både Lars Kandborg og Børge Mensel mener, at det stivnede finansmarked lægger en dæmper på mange gode handler. Selvom priserne er lave, renten helt i bund og køber kan fremlægge en sund forretningsplan, er banker og kreditforeninger meget tilbageholdende.
”Selv en lille opblødning på kapitalmarkedet og bankernes risikovillighed vil betyde rigtig meget for ejendomsmarkedet. Vi har et marked, som er parat til at handle, men hvis der ikke er finansiering, så går det ikke. Særligt for os i Jylland er det vigtigt, eftersom vores købere sjældent er de store institutionelle investorer eller ejendomshandlere, der har kapital nok til at betale kontant. Vi skal sælge til lokale investorer, som ofte er helt afhængige af en fleksibelt kapitalmarked,” siger Børge Mensel.